Yönetici veya Yönetim Kurulu Kararına Karşı Doğrudan Dava Açılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanununa tabi taşınmazlarda yöneticinin veya yönetim kurulunun aldığı kararlara karşı kat malikleri tarafından doğrudan dava açılabilmesi mümkün değildir. Çünkü 634 sayılı Kanun’un 32. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince yönetim kurulunca alınan kararların iptali için doğrudan mahkemeye başvurulabileceğine bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bu durum, kat maliklerinin herhangi bir hukuki korumadan yoksun olduğu anlamına gelmemektedir. Bu yazımızda yönetici veya yönetim kurulu kararlarına karşı başvurulabilecek hukuki yollar üzerinde durulacaktır.
Yönetici ve Yönetim Kurulu Kararlarının Hukuki Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetici veya yönetim kurulu kararlarının hukuki niteliği apartmanın veya sitenin günlük idaresine yönelik tasarrufları olarak tanımlanabilir.
Örneğin; bağımsız bölüm sayısı yüksek olan bir sitede çalıştırılacak güvenlik personeli sayısı, temizlik personeli sayısı, teknik personel sayısı yönetim tarafından belirlenir. Yine apartman veya site sakinlerinin taşınma saatleri ile taşınma sırasında uyulacak kuralların belirlenmesi de yönetimin günlük idari kararları kapsamındadır. Bunun yanı sıra ortak alanların kullanım saatlerinin düzenlenmesi, havuz, spor salonu, sosyal tesis ve çocuk oyun alanlarına ilişkin kullanım şartlarının belirlenmesi, ziyaretçi giriş-çıkış usullerinin belirlenmesi, otopark kullanımına ilişkin yer tahsislerinin veya misafir otopark alanlarının belirlenmesi, ortak alanlarda bakım ve onarım çalışmalarının yapılması ve çalışan personelin görev dağılımının yapılması da yönetici veya yönetim kurulunun günlük yönetime ilişkin kararlarına örnek olarak gösterilebilir.
Yani yöneticinin veya yönetim kurulunun alacağı kararlar site ve apartmanların günlük yaşam idaresinin yürütülmesine yönelik kararlardır. Bu kararların yanı sıra kat malikleri kurulu tarafından alınacak kararla yönetime verilen karar yetki alanı daha da genişletilebilir.
Yönetici veya yönetim kurulu kararları günlük yaşam faaliyetlerine ilişkin olduğundan kat malikleri tarafından doğrudan iptal davasına konu edilemezler. Çünkü apartman veya sitelerde yapılan genel kurullarda yönetim zaten bu tür kararları alabilmek için seçilmişler ve genel kurulda yönetici seçimi yapılırken bu tür kararları almak konusunda yetkili kılınmışlardır. Bir bakıma kat maliklerini temsilen bu kararları almaktadırlar. Bu nedenle yönetici veya yönetim kurulu kararlarının doğrudan iptal davasına konu edilememesi, ortak yaşamın gerektirdiği günlük faaliyetlerin sekteye uğramaması ve yönetim hizmetlerinin daha etkin bir şekilde sürdürülebilmesi açısından önem taşımaktadır.
Yönetici veya Yönetim Kurulu Kararına İtiraz Etmek İsteyen Kat Maliki Ne Yapmalıdır?
Bir kat malikinin alınmış olan bir yönetici veya yönetim kurulu kararının iptali için doğrudan dava açamayacağına yukarıda değindik. Kat malikinin yönetici veya yönetim kurulu kararına karşı başvurabileceği merci kat malikleri kuruludur. Şöyle ki; Kat Mülkiyeti Kanununun 32/3. Maddesine göre; kat malikleri ile yönetim arasında çıkan ihtilafların çözüm yeri kat malikleri kurulu olarak belirlenmiştir. Yani alınmış olan bir yönetim kararından memnun olmayan bir kat maliki alınmış olan kararın iptali için kat malikleri kurulunda bu hususu gündeme getirmelidir.
Bilindiği üzere kat malikleri kurulu da olağan veya olağanüstü bir şekilde toplanabilmektedir. Kat maliki, alınmış olan yönetici veya yönetim kurulu kararının iptali talebini olağan kat malikleri kurulu toplantısında gündeme getirebilir. Konunun kat malikleri kurulunda görüşülüp değerlendirilmesi sonucunda kararın kaldırılması veya iptal edilmesi mümkündür. Bu durumda yönetim, kat malikleri kurulunca alınmış olan bu karara uymakla yükümlüdür.
Şayet kat malikleri kurulunda yapılan değerlendirme neticesinde kararın kaldırılması veya iptali yönünde yeterli çoğunluk sağlanmazsa karar aynı şekilde korunmaya devam eder. Ancak kat maliki yönetici veya yönetim kurulu kararının uygun bulunduğuna ilişkin kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açabilir. Bu durumda mahkemece yapılacak incelemede alınmış olan kararın kanuna ve yönetim planına uygun olup olmadığı değerlendirilerek karar verilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; iptal davasına konu olacak karar yönetici veya yönetim kurulu kararı değil; bu kararın iptaline karar vermeyen kat malikleri kurulu kararıdır.
Kat maliki yönetici veya yönetim kurulu kararının iptali için olağan kat malikleri kurul toplantısını beklemek yerine olağanüstü kat malikleri kurulunun da toplanmasını isteyebilir. Ancak olağanüstü kat malikleri kurul toplantısının yapılabilmesi için yöneticinin, deneticinin veya kat maliklerinin 1/3’ünün başvurusunun bulunması ve önemli bir sebebin bulunması gerekmektedir. Bu şartların sağlanmaması halinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılamayacağından kat malikinin kararın iptali için olağan kat malikleri kurul toplantısını beklenmesi gerekecektir.
Kat Malikleri Kurulu, Yönetici veya Yönetim Kurulu Kararını Kaldırabilir mi?
Evet. Kat Malikleri Kurulu, yönetici veya yönetim kurulu tarafından alınmış olan kararı kaldırabilir. Yönetici veya yönetim kurulunun görevleri arasında kat malikleri kurulunda alınmış olan kararları yerine getirmek de bulunduğundan yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri kurulu kararlarına aynen uymakla yükümlüdür. Aksi halde özen ve sadakat yükümlülüğünün ihlali söz konusu olabileceğinden hukuki sorumluluk doğabilecektir.
Örnek vermek gerekirse; yönetici veya yönetim kurulu tarafından bekar kişiye veya öğrenciye daire kiralanmasının yasaklanmasına dair hukuka aykırı bir kararın alındığını varsayalım. Bu karar kat malikleri kurulunda değerlendirildikten sonra kararın kaldırılmasına karar verilirse yönetici veya yönetim kurulu bu kararı uygulamaya devam edemez.
Veya sitenin kapalı otoparkına misafir araçlarının girmesinin yasaklanmasına ilişkin bir yönetim kurulu kararı alınması halinde kat malikleri kurulunda bu husus gündeme getirilir ve kararın kaldırılmasına karar verilirse misafir araçlarının da artık kapalı otoparkı kullanabilmesi gerekecektir.
Yine farklı bir örnek olarak; yönetici veya yönetim kurulu tarafından site sakinlerinin vermiş oldukları siparişlerde gelen kuryelerin motorlarının site içerisine girişinin ve park edilmesinin yasaklandığına dair karar aldığını varsayalım. Kat malikleri kurulunca yapılan değerlendirmede bu karar kaldırılır ve aksi yönde karar oluşturulursa kurye motosikletlerinin de site içerisine girebilmesi mümkün olacaktır.
Yönetici ve Yönetim Kurulu Kararlarına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.04.2018 tarihli, 2017/954 Esas ve 2018/2667 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Davacılar, site yönetim kurulu tarafından alınan kararların usulsüz olduğunu, toplantıya davet edilmediklerini ileri sürerek yönetim kurulu kararlarının tespiti, iptali ve yürütmesinin durdurulmasını talep etmişlerdir. İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş ise de Yargıtay bozma kararında yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin uyuşmazlıklarda öncelikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca kat malikleri kuruluna başvurulmasının zorunlu olduğunu belirtilerek kat malikleri kuruluna başvurulmadan doğrudan dava açıldığı gerekçesiyle davayı reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 05.07.2017 tarihli, 2017/1915 Esas ve 2017/6239 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Bir kat maliki, site yönetiminin uzun yıllar boyunca ortak alan niteliğindeki ticari işletmeleri rayiç bedellerin çok altında kiraya verdiğini, aidat hesaplamalarında usulsüzlük yaptığını, güvenlik hizmetleri ve çeşitli harcamalarda usulsüz işlemler gerçekleştirdiğini, site gelir ve giderlerini kat maliklerinden gizlediğini ileri sürerek yönetim kurulunun çok sayıda işlem ve kararının iptalini, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini, fazla ödediğini iddia ettiği aidatların iadesini ve çeşitli idari tedbirlerin alınmasını talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, davacının taleplerinin tamamının yönetim kurulunun aldığı kararlar ve yürüttüğü yönetim faaliyetlerine ilişkin olduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bu kararlara karşı doğrudan dava açılmasına imkân tanınmadığını belirterek davayı reddetmiştir. Mahkeme, yönetim kurulu kararlarına itiraz etmek isteyen kat malikinin öncelikle uyuşmazlığı kat malikleri kurulunun gündemine taşıması, ancak kat malikleri kurulunun bu itirazı reddetmesi hâlinde yargı yoluna başvurabileceğini ifade etmiştir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2017 tarihli, 2017/4039 Esas ve 2017/8513 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Davacı, site yönetim kurulunun 29.05.2013 tarihli kararıyla hukuka aykırı şekilde yönetim kurulu üyeliğinden çıkarılarak yedek üyeliğe geçirildiğini, yerine başka bir kişinin seçildiğini ileri sürmüştür. Bu nedenle yönetim kurulu kararının iptalini, görevine iadesini ve görevden alındığı tarihten itibaren ödenmeyen yöneticilik ücretlerinin faiziyle birlikte tahsilini talep ederek doğrudan dava açmıştır. İlk derece mahkemesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yalnızca kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesinin istenebileceğinin düzenlendiğini, yönetim kurulu kararlarının ise doğrudan iptal davasına konu edilemeyeceğini belirterek davayı reddetmiştir. Mahkeme, yönetim kurulu kararlarına karşı öncelikle kat malikleri kuruluna başvurulması, bu kurul tarafından alınacak karar sonrasında gerekli şartların oluşması hâlinde yargı yoluna gidilebileceğini ifade etmiştir.”
Av. Baran Karaboğa