Bilindiği üzere site ve apartmanlarda, yönetim planında belirtilen tarihlerde yılda en az bir kez olağan kat malikleri kurulu toplantısı yapılır. Toplu yapılarda ise olağan kat malikleri kurulu toplantıları iki yılda en az bir kez gerçekleştirilebilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, olağan toplantılar dışında bazı şartların gerçekleşmesi halinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yapılabileceği düzenlenmiştir. Dolayısıyla site ve apartmanlarda olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yapılabilmesi için Kanun’da öngörülen şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu yazımızda, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının hangi durumlarda ve hangi şartlar altında yapılabileceği incelenecektir.
Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısı Nedir?
Olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı site ve apartman yönetimlerinde olağan toplantı zamanı henüz gelmeden acil veya önemli bir sebebin çıkması durumunda sadece kanunen sayılan kişilerin istemi üzerine yapılabilecek toplantıya denir.
Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısı Şartları Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanununun 29/2. Maddesine göre olağanüstü kat malikleri toplantısının yapılabilmesi için iki şartın aynı anda gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu iki şart:
- Önemli bir sebebin ortaya çıkması gerekmektedir.
- Yöneticinin, denetçinin ve kat maliklerinin 1/3’ünün imzası gerekir.
Bu iki şartın aynı anda gerçekleşmesi halinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılabilecektir. Her bir şartı kısaca açıklamak gerekirse:
Önemli Bir Sebebin Ortaya Çıkması
Olağanüstü kat malikleri kurul toplantısının yapılabilmesi için önemli bir sebebin mutlaka ortaya çıkması gerekmektedir. Büyük bir önem arz etmeyen veya bir sonraki olağan kat malikleri toplantısında değerlendirilmesi mümkün olan bir konu için olağanüstü kat malikleri toplantısının yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Çünkü olağanüstü kat malikleri kurul toplantısında her bir malike tebligatların tekrar yapılması gerekeceğinden ilave bir masraf kalemi ortaya çıkacaktır. Ayrıca işleyişteki istikrarın sağlanabilmesi adına önemli sebebin dar bir şekilde yorumlanması gerekmektedir. Örneğin sitenin eskimesi ve deprem ihtimalinde yıkılma tehlikesinin bulunması halinde binaların güçlendirilmesi için olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılabilecektir. Ya da site binalarının yangın söndürme için bir projesinin olmaması ve binalara yangın merdiveni ile katlara yangın söndürme hortumları bağlanacağı karara bağlanacaksa yine olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılabilecektir. Ya da sitenin bütçesinden personellerin maaşlarının ödenememesi veya yöneticinin zimmetine para geçirmesi halinde yine olağanüstü toplantı yapılabilir. Amaç önemli sebebin bir an önce karara bağlanmaması halinde site açısından telafisi imkansız zararların doğmasını engellemek olmalıdır.
Ancak herhangi bir aciliyet hissettirmeyen konularda olağanüstü kat malikleri toplantısının yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Örneğin bir önceki olağan kat malikleri toplantısında yönetici / yönetim kurulu seçildikten sonra herhangi bir sebep bulunmaksızın yeni yönetici / yönetim kurulu seçimi için olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılmasına gerek olmamalıdır. Ya da olağan kat malikleri toplantısında değerlendirilerek alınmış olan bir kararın iptali için yine olağanüstü toplantı yapılmasına gerek olmamalıdır.
Önemli bir sebep olup olmadığının takdir yetkisi yönetici / yönetim kuruluna aittir. Örneğin kat maliklerinin 1/3’ü olağanüstü kat malikleri toplantısı için site yönetimine başvurması halinde site yönetiminin belirtilen sebebin önemli olmadığını takdir etme hakkı vardır. Yani kat maliklerinin 1/3’ü talep etti diye olağanüstü kat malikleri kurul toplantısını yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Çünkü yönetici ve yönetim kurulu olağan kat malikleri kurul toplantısında seçilirken bu tarz konularda da karar vermek üzere seçilmektedir. Kanunen de kat maliklerinin vekili konumunda bulunduklarından kat maliklerinin menfaatine göre hareket ettikleri kabul edilir. Eğer kat malikleri sebebin hala önemli olduğunu düşünüyorsa bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvuru yaparak olağanüstü kat malikleri toplantısı yine talep edilebilecektir.
Yönetici, Denetici, Kat Maliklerinin 1/3 Çoğunluğu Gerekir
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısını isteme yetkisi; yöneticiye, deneticiye ve kat maliklerinin üçte birine verilmiştir. Kanunda sayılan kişiler dışında kalanların olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı isteme hakkı bulunmamaktadır. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir binada 10 kat malikinin bir araya gelerek olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep etmesi mümkün değildir.
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına örnek vermek gerekirse; yöneticinin aidat tahsilat oranlarının düşmesi sebebiyle olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep ettiği görülebilmektedir. Denetici de usulsüz bir harcamanın tespit edilmesi, yöneticinin ölmesi, yöneticinin zimmetine para geçirmesi veya site gelirlerinin site giderlerini karşılamaması ve sitenin sürekli borçlandığını tespit etmesi halinde olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı talep edebilir.
Kat maliklerinin üçte biri ise bildirecekleri önemli bir sebebin varlığı halinde yöneticiden olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılmasını talep edebilir. Burada kat maliklerinin olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı taleplerini ıslak imzalı olarak bizzat teslim etmeleri veya noter kanalıyla göndermeleri yerinde olacaktır. Çünkü yöneticinin imza kontrol yükümlülüğü de bulunduğundan, fotokopi imzalar veya vekaletnamesiz kişiler tarafından teslim edilen imzaların gerçek olup olmadığı konusunda tereddütler ortaya çıkabilecektir. Ayrıca üçte birlik yeter sayının sağlanıp sağlanmadığının tespiti de güçleşebilecektir. Bu nedenle olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı taleplerinin ıslak imzalı olarak veya noter aracılığıyla iletilmesi ispat ve imza kontrolü açısından daha güvenli olacaktır.
Olağanüstü Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılır?
Önemli bir sebebin ortaya çıkması ve kanunda sayılan kişilerden birinin talebi halinde olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılabilecektir. Olağanüstü kat malikleri toplantısının geçerli olabilmesi için çağrı kâğıdının bütün kat maliklerine imza karşılığı teslimi veya iade taahhütlü posta ile gönderilmesi zorunludur. Ayrıca teslim / tebliğ tarihi ile toplantı tarihi arasında en az 15 günlük süre bulunmalıdır. Çağrı kâğıdında gündem maddesi toplantı yeri ve zamanı açık bir şekilde yine belirtilmelidir. Postada geçecek zaman veya postanın adres yetersizliğinden ötürü çağrı kağıdının iade gelmesi ihtimaline binaen toplantıda alınacak kararların geçerliliğini koruyabilmek adına toplantı tarihini belirlerken dikkatli olunmalıdır.
Örneğin olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasına 01.03.2026 tarihinde karar verilmesi halinde, çağrı kağıdının malike teslim tarihi ile toplantı tarihi arasında en az 15 günlük süre bırakılması gerekeceğinden olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının ilk oturumunun 03.04.2026 tarihinde, gerekli toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde ise ikinci oturumun 10.04.2026 tarihinde yapılması uygun olacaktır.
Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısında Yeter Sayı
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğudur. Karar yeter sayısı ise toplantıya katılanların salt çoğunluğudur. Ancak Kanunda özel nisap öngörülen hususlara ilişkin hükümler saklıdır.
Örneğin 150 bağımsız bölümlü ve arsa paylarının birbirleriyle eşit olduğu bir binada olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının yapılabilmesi için toplantıya en az 76 kişinin katılması gerekir. Alınacak kararların da en az 39 kişinin oyu ile kabul edilmesi gerekmektedir.
Örneğin ilk toplantıya sadece 60 kişi katılırsa, katılan kişilerin tamamı aynı yönde oy kullansa dahi karar alınamaz. Çünkü gerekli toplantı yeter sayısı sağlanmadan karar alınması mümkün değildir. İlk toplantıda en az 76 kişinin katılması zorunludur.
İlk toplantıda gerekli toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde kurul toplantısı ikinci toplantıya bırakılır. İkinci toplantıda ise artık toplantı yeter sayısı aranmaz. Toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınır. Örneğin ikinci toplantıya sadece 20 kişi katılırsa, 11 kişinin oyu ile karar alınabilecektir.
Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısı Hakimin Müdahalesi
Yöneticinin olağanüstü kat malikleri toplantısı talebini reddetmesi halinde kat malikleri sebebin önemli ve acil olduğunu belirterek Sulh Hukuk Mahkemesinden hakimin müdahalesini talep ederek olağanüstü kat malikleri toplantısı talep edebilirler. Hakim burada olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı sebebinin önemli olup olmadığını ve talep eden kişinin kanunda aranan kişi olup olmadığını inceleyecektir.
Olağanüstü Kat Malikleri Kurul Toplantısında İhtiyati Tedbir İstemi
Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında hâkimin müdahalesinin talep edilmesi halinde, tedbir istemi somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Ancak uygulamada, sitede halihazırda seçilmiş bir yönetici varken ve genel kanıya göre yöneticinin bina veya sitenin menfaatlerine uygun hareket ettiği kabul edildiğinden, tedbir istemi oldukça dar yorumlanmaktadır. Çünkü konu genellikle yargılama gerektireceğinden, verilecek tedbir kararı da ileride telafisi güç zararlar yaratabilecektir. Bu nedenle tedbir talebi değerlendirilirken, tedbir kararının tensip zaptı ile birlikte değil, yöneticinin savunması ve cevap dilekçesi alındıktan sonra değerlendirilmesi daha yerinde olacaktır.
Örneğin binanın kolonlarının kesilmesi veya asansörlerin değişimi gibi sebeplerle talep edilen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında hakim, durumun aciliyetini gözeterek tedbiren olağanüstü kat malikleri kurulunun toplanmasına karar verebilir.
Ancak büyük önem arz etmeyen ve aciliyet taşımayan konularda, uyuşmazlık yargılamayı gerektireceğinden tedbir istemi reddedilebilecektir. Örneğin yeni yönetici seçimi, kat malikleri kurulu toplantısında zaten alınmış bir kararın tekrar değerlendirilmesi, siteye lüks bir yatırım yapılması veya binanın boyanması gibi sebeplerle yapılan başvurularda tedbir isteminin reddi gerekmelidir.
Sonuç olarak, olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları istisnai nitelikte olup ancak Kanun’da öngörülen şartların varlığı halinde gerçekleştirilebilmektedir. Önemli sebebin bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, toplantı ve karar nisaplarının doğru belirlenmesi, gerektiğinde hâkimin müdahalesinin talep edilmesi ve ihtiyati tedbir süreçlerinin yürütülmesi hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hem de yargı kararlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Bu nedenle gerek site ve apartman yöneticilerinin gerekse kat maliklerinin hak kaybına uğramamaları ve süreçlerin hukuka uygun şekilde yürütülebilmesi için olağanüstü kat malikleri kurulu toplantılarına ilişkin işlemlerde alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları önem arz etmektedir.
Av. Baran Karaboğa