İşletme Projesi Nedir?
İşletme projesi; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. Maddesinde tanımlanmış olup apartmanın veya sitenin bir yıllık dönemde tahmini olarak oluşacak gelir ve giderlerini gösteren ve bu giderlerden kat maliklerinin ödemesi gereken tahmini miktarı belirten belgeye denir. Yani işletme projesi apartman veya sitenin yönetim süreçleri için mali gelir ve gider tablosunu göstermektedir. Bu proje, site veya apartman yönetiminin faaliyetlerini sürdürebilmesi, ortak alanların işletilmesi ve gerekli hizmetlerin (güvenlik, hukuki/mali danışmanlık vb.) alınabilmesi için gerekli olan mali ve idari süreçleri planlar.
İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?
İşletme projesi hazırlanırken apartman veya sitenin yıllık tahmini gelir ve giderlerinin doğru bir şekilde hesaplanması gerekmektedir. Bu kapsamda taşınmazda çalıştırılacak personel sayısı, alınıyorsa hukuki danışmanlık ve mali müşavirlik hizmet bedeli, bakım ve onarım bedelleri, temizlik giderleri, yol, yemek ve kıyafet yardımı, olağanüstü giderler ve sitenin gelirlerinin doğru hesaplanması gerekmektedir. Hesaplamaların doğru bir şekilde yapılmaması ihtimalinde (örneğin giderlerin eksik hesaplanması veya gelirlerin hesaplamaya dahil edilmemesi halinde) toplanan aidat ve avans bedelleri giderleri karşılamaya yetmeyebilir veya tam tersine kat maliklerinden daha fazla avans toplanmasına sebebiyet verebilir.
Örnek vermek gerekirse; bir sitede yirmi personelin çalıştığını, mali müşavirlik ve hukuki danışmanlık hizmetinin alındığını, düzenli olarak asansör bakımlarının yapıldığını, temizlik malzemelerinin alındığını ve düzenli bakım ve onarım giderlerinin oluştuğunu varsayalım. Yapılacak işletme projesinde aylık düzenli olarak ödenmesi gereken toplam maaş, avukatlık ve mali müşavirlik hizmet bedeli, SGK ve muhtasar vergi yükümlülükleri, bakım, onarım ve temizlik giderleri ve diğer muhtemel giderler hesaplanır, bu bedel 12 ile çarpılarak sitenin tahmini yıllık giderleri hesaplanır. Akabinde sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesinden doğan veya reklam kazancı gibi bir geliri varsa bu gelir de aylık tahmini olarak hesaplanıp yine 12 ile çarpılır ve sitenin yıllık geliri hesaplanır. Sitenin toplam yıllık geliri yıllık giderinden düşürüldükten sonra da ortaya çıkan bedel kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır ve aylık düzenli bir şekilde tahsil edilir.
İşletme Projesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?
İşletme projesinde aşağıdaki bilgiler yer almalıdır.
- Taşınmazın yıllık tahmini gelir ve giderleri,
- Kat maliklerinin giderler sebebiyle ödemesi gereken tahmini tutarları,
- Her kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanununun 20. Maddesine göre ödemesi gereken avans tutarı.
İşletme Projesi Kim Tarafından Hazırlanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. Maddesine göre işletme projesinin kim tarafından hazırlanacağı hususunda iki farklı yol öngörülmüştür.
1. Kat Malikleri Kurulunca Onaylanan İşletme Projesi
Uygulamada sıklıkla rastlanılan işletme projesi kat malikleri kurulunda görüşülerek onaylanan işletme projesidir. Genellikle mevcut yönetim bir sonraki kat malikleri kurulunda görüşülüp değerlendirilmesi için bir işletme projesi hazırlar ve genel kurulun onayına sunar. İşletme projesinde yine taşınmazda çalışan toplam personel sayısı, aylık bakım onarım giderleri, hukuki ve mali danışmanlık hizmet bedelleri, temizlik, bakım, onarım ve diğer giderler ile gelirler gösterilir. Kat malikleri kurulunda yapılacak görüşmede işletme projesi üzerinde değerlendirme yapılır, görüş ve önerilere göre ilave veya çıkarmalar yapılarak onaylanır.
2. Yönetici Tarafından Hazırlanan İşletme Projesi
Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesinin bulunmaması halinde yönetici tarafından derhal bir işletme projesi hazırlanması ve en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunun onayına sunulması gerekmektedir. Şayet kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi varsa yöneticinin işletme projesi hazırlamasına gerek yoktur.
İşletme Projesinin Kat Maliklerine Tebliği Zorunlu mu?
İşletme projesinin kat maliklerine tebliği zorunlu olup olmadığı işletme projesinin düzenlenme türüne göre farklılık göstermektedir. Şöyle ki işletme projesi şayet kat malikleri kurulunda görüşülerek onaylanmış ise projenin maliklere tebliği zorunlu değildir. İşletme projesi kat malikleri kurulunda görüşülüp kabul edilmiş olduğundan artık kat malikleri kurulu kararı niteliğini kazanır ve ilgililere ayrıca tebliğ edilmesine gerek kalmaz.
Ancak işletme projesinin yönetim tarafından oluşturulması halinde hazırlanan işletme projesinin kat maliklerine iade taahhütlü posta veya imza karşılığında teslimi zorunludur. Aksi halde kesinleşmiş bir işletme projesinden söz edilemez.
Yani sonuç olarak işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanmış ise; kat maliklerine tebliği zorunlu değildir. Ancak yönetim tarafından oluşturulan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümde fiilen oturana imza karşılığı veya iade taahhütlü posta yolu ile tebliği zorunludur.
İşletme Projesine İtiraz
İşletme projesine itiraz prosedürü de yine işletme projesinin nasıl düzenlendiğine göre farklılık göstermektedir.
Şayet işletme projesi kat malikleri kurulunca onaylanmış ise işletme projesine itiraz yolu değil kat malikleri kurulu kararının iptali yolu uygulanır. İşletme projesinin iptalini veya değişikliğini isteyen kat maliki kat malikleri kurulu kararının iptalini talep etmelidir. Çünkü işletme projesi artık kat malikleri kurulu kararı niteliğindedir.
Ancak yönetim tarafından hazırlanan işletme projesine itiraz mümkündür. Şayet yönetim tarafından bir işletme projesi hazırlanmışsa; projenin kendisine tebliğini takip eden 7 gün içerisinde işletme projesine itiraz edilebilir. Yapılan itiraz kat malikleri kurulu tarafından incelenerek karara bağlanır. Kurul, itirazı inceleyerek projeyi değiştirebilir veya aynen koruyabilir. Şayet işletme projesinin aynen kabulüne karar verilirse ilgili kat maliki bu durumda kat malikleri kurulu kararının iptalini mahkemeden talep edebilir.
Eğer 7 günlük süre içerisinde herhangi bir itiraz gelmezse işletme projesi kesinleşir ve kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi ile aynı hukuki sonuçları doğurur.
İşletme Projesinin Kesinleşmesi Ne İşe Yarar?
İşletme projesinin kesinleşmesi, İcra Hukuku bakımından borç ikrarını içeren bir belge niteliği kazanması sonucunu doğurur ve mali alacaklarının icra hukuku bakımından takip edilebilirliğini güçlendirir. Daha detaylı açıklamak gerekirse; kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi uyarınca borç ikrarını içeren bir belge statüsü kazanır. Kesinleşme ile birlikte tüm kat malikleri, projede belirlenen aidat ve avans tutarlarını ödemekle yasal olarak yükümlü hale gelirler. Bu durum, yöneticinin borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı doğrudan icra takibi başlatabilmesine olanak tanır ve başlatılan icra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın iptali yerine itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir.
İşletme Projesi Varsa İtirazın Kaldırılması Davası Açılabilir mi?
Bilindiği üzere borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetim tarafından icra takibi başlatılabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde; icra işlemlerine devam edilebilmesi açısından “itirazın kaldırılması” veya “itirazın iptali” davalarından birinin açılması gerekmektedir. Yönetimin itirazın iptali davası açması halinde; bu dava genel mahkemelerde görüldüğünden yargılama uzun sürebilecek ve gerekli bedelin tahsili güçleşebilecektir.
Bu noktada site yönetim faaliyetlerinin aksamaması açısından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinin son fıkrası uyarınca, kesinleşen işletme projeleri İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen ve “borç ikrarını içeren” belgelerden sayılacağından bu belgeye dayanarak başlatılan bir ilamsız icra takibine kat maliki itiraz ederse, yönetici genel mahkemelerde “itirazın iptali” davası açabileceği gibi, daha hızlı bir yol olan icra mahkemesinde “itirazın kaldırılması” yoluna da başvurabilir. Bunun nedeni kesinleşmiş proje, alacağın varlığına dair yasal bir delil teşkil eder. Ancak bu imkandan yararlanabilmek için işletme projesinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilip 7 günlük itiraz süresinin geçmesiyle kesinleşmiş olması veya doğrudan kat malikleri kurulu toplantısında kabul edilmiş olması gerekir.
İşletme Projesi ile İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2012 tarihli, 2012/6409 Esas ve 2012/23008 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Aidat ve ortak gider alacaklarının tahsili amacıyla site yönetimi tarafından kat maliki aleyhine ilamsız icra takibi başlatılmıştır. Borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine yönetim, kat malikleri kurulu kararı ile işletme projesine dayanarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep etmiştir. İlk derece mahkemesi, işletme projesinin borçluya tebliğ edilmediği ve bu nedenle kesinleşmediği gerekçesiyle talebi reddetmiştir. Ancak dosya kapsamında işletme projesinin kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edildiği, bu nedenle işletme projesinin artık kat malikleri kurulu kararı niteliği kazandığı ve ayrıca kat maliklerine tebliğ edilmesinin gerekmediği anlaşılmıştır. Ayrıca genel giderlere katılma esaslarının yönetim planında düzenlendiği de dikkate alınarak mahkemenin eksik inceleme ile karar verdiği değerlendirilmiş ve karar bozulmuştur.”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 19.01.2016 tarihli, 2015/24498 Esas ve 2016/1215 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Site yönetimi tarafından aidat alacağının tahsili amacıyla kat maliki aleyhine ilamsız icra takibi başlatılmış, borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talep edilmiştir. Takip dayanağı olarak ise yalnızca site yönetimi tarafından düzenlenen aidat cari hesap yazısı sunulmuştur. Yapılan incelemede, bu belgenin kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi veya kesinleşmiş bir işletme projesi niteliğinde olmadığı, dolayısıyla İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde sayılan belgelerden olmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle alacağın varlığı ve miktarının yargılamayı gerektirdiği değerlendirilerek itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verilmiştir.”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2012 tarihli, 2012/6400 Esas ve 2012/23006 Karar sayılı ilamına konu olayda; “Kat malikleri kurulu kararı ile kabul edilen işletme projesine dayanılarak, aynı parsel üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin ortak işletme giderlerinin tahsili amacıyla kat malikleri hakkında ilamsız icra takibi başlatılmıştır. Borçluların takibe itiraz etmesi üzerine yönetim tarafından itirazın kaldırılması talep edilmiştir. Dosya kapsamında, 16.02.2010-15.02.2011 dönemine ilişkin işletme projesinin 17.02.2010 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında görüşülerek kabul edildiği, bu nedenle işletme projesinin kat malikleri kurulu kararı niteliği kazandığı ve ayrıca kat maliklerine tebliğ edilmesine gerek bulunmadığı anlaşılmıştır. Ayrıca, kat maliklerinin ortak giderlere katılma oranlarının yönetim planının 12. maddesinde düzenlendiği tespit edilmiştir.”
Av. Baran Karaboğa