Bilindiği üzere toplu yaşam alanlarını oluşturan apartman ve sitelerde, sakinler bağımsız bölümlerini kullanırken mevzuat hükümlerine, yönetim planına ve kat malikleri genel kurulunda alınan kararlara uymakla yükümlüdürler. Herhangi bir malik veya kiracının bu kurallara uymaksızın bağımsız bölümünü veya ortak alanları kullanması mümkün değildir.
Bu yazımızda site yönetiminin mevzuat hükümlerine, yönetim planına ve kat malikleri genel kurulunda alınmış olan kararlara uymayan kiracıya tahliye davası açıp açamayacağı hususu üzerinde durulacaktır.
Site Yönetimi Tahliye Davası Açabilir mi?
Kira ilişkisi; kiracı ile kirayaveren arasında kurulan ve kiralananın kullanma ve yararlanma hakkının kiracıya bırakıldığı hukuki ilişkidir. Site yönetimi kira sözleşmesinin bir tarafı değildir. Ancak kiralanan bağımsız bölüm ister malik isterse kiracı tarafından kullanılsın fark etmeksizin bağımsız bölüm kullanılırken mevzuat hükümlerine, yönetim planına veya kat malikleri genel kurulunda alınan kararlara uymak zorundadır.
Kiracının bağımsız bölümü kullanırken uyması gereken kurallara uymadığı veya mevzuata aykırı bir şekilde kiralama olması da ihtimal dahilindedir. Örneğin tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün yönetim planına aykırı şekilde işyeri olarak kullanılması hukuka aykırılık oluşturabilir. Ya da kiracının bahçe katında yer alan bir bağımsız bölümde ortak alanı bağımsız bölümün bahçesine dahil edecek şekilde inşaat yapması mümkün değildir. Bu gibi durumlarda kiraya verenin tahliye veya müdahalenin meni ile eski hale getirme talebinde bulunmaması halinde; kiracının hukuka aykırı kullanımına katlanılması takdir edileceği üzere mümkün değildir.
Yönetici veya site yönetiminin mevzuat hükümlerine, yönetim planına veya kat malikleri genel kurulunda alınan kararlara aykırı bir şekilde bağımsız bölüm kullanımı halinde tahliye davası ile müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talepli dava açma hakkı bulunmaktadır. Ancak tahliye davası ile müdahalenin önlenmesi davasının açılabilmesi için kanunda öngörülen bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Site Yönetiminin Kiracıya Tahliye Davası Açma Şartları
Site yönetiminin tahliye veya müdahalenin meni ile eski hale getirme davası açabilmesinin ön şartı, kat malikleri kurulunca bu konuda yetkilendirilmiş olmasıdır. Açılacak davanın esası incelenmeden önce davacının aktif husumet ehliyetinin olup olmadığı incelenecektir. Şayet yönetici / site yönetimi kat malikleri kurulunca hukuka aykırı kullanımlar nedeniyle tahliye veya müdahalenin meni ile eski hale getirme davası için özel olarak yetkilendirilmemişse bu davayı açması mümkün değildir.
Toplu yapılarda yapılacak olan olağan veya olağanüstü kat malikleri kurul toplantısında site yönetiminin hukuka aykırı kullanımı gidermek adına kiracıya tahliye veya müdahalenin meni ile eski hale getirme davası açılması için yetki verilmişse yönetim artık aktif husumet ehliyetine sahip olacağından bu davayı açabilecektir. Şayet bu yetki alınmaksızın dava açılması halinde, dava aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesinin 2022/293 Esas 2022/186 Karar Sayılı Kararı; “Dosyada yapılan incelemede davacının … Toplu Yapı Sitesi geçici yöneticiliği olarak davayı açtığı, dava dilekçesinde saydığı deliller arasında da Kat Malikleri Kurulu Kararından delil olarak bahsetmediği, delil olarak bahsetmediği dava açılmasına dair yetki veren kat malikleri kurulu kararının bulunmadığı kabul edilerek davanın taraf ve dava ehliyeti yokluğundan reddine karar vermek gerekmiş… Ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davaların mülkiyet hakkına dayanılarak açılabileceği, Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevinin bulunmadığı, ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yöneticinin, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabileceği, bu nedenlerle mahkeme karar ve gerekçesinin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmıştır.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Kararı ile Site Yönetimi Tahliye Davası Açabilir mi?
Uygulamada site yönetiminin kat malikleri kurulundan bu yönde bir yetki almamış olmasına rağmen toplu yapı temsilciler kurulu kararıyla aktif husumet ehliyeti kazandığını ileri sürerek dava açtığı örneklere rastlanmaktadır.
Kanaatimizce site yönetiminin tahliye veya müdahalenin meni ile eski hale getirme davasını açabilmesi için ya bizzat kat malikleri kurul toplantısında yetkilendirilmiş olması gerekmekte ya da kat malikleri kurulu tarafından, bu konuda yetki verme yetkisinin toplu yapı temsilciler kuruluna bırakılmış olması gerekmektedir. Kat malikleri kurulu tarafından, anılan davalar bakımından toplu yapı temsilciler kuruluna ayrıca bir yetki verilmemişse site yönetiminin de bu davayı açamaması gerekmektedir. Zira aksi halde toplu yapı temsilciler kurulu her zaman toplanabileceğinden tespit ettiği her hukuka aykırılık bakımından site yönetimini dava açmak üzere yetkilendirebilecektir.
Tahliye ve müdahalenin meni davaları doğrudan mülkiyet hakkından kaynaklı dava hakları olduğundan, bu tür davalarda yetki devri ve yetki aktarımı dar yorumlanmalıdır. Örneğin 5 bloklu bir toplu yapı sitesinde, 5 temsilci bir araya gelerek herhangi bir kural koyup bu kurala uymayan kiracılara karşı dava açılması için site yönetimini yetkili kılıyoruz şeklinde bir karar almaları anayasal bir hak olan mülkiyet hakkını doğrudan ihlal edebilecek niteliktedir. Yani kat malikleri kurulunda oylanarak reddedilecek olan bir yetkinin toplu yapı temsilciler kurulunun rahat bir şekilde karar alması hakkaniyetli olmayacaktır. Ancak kat malikleri genel kurulu tarafından, site yönetimine dava açma yetkisi verilmesi konusunda toplu yapı temsilciler kurulu ayrıca yetkilendirilmişse, bu durumda temsilciler kurulu tarafından verilen yetkinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.
Dairenin İş Yeri Olarak Kullanılmasından Ötürü Tahliye Davası
Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi T. 30.10.2023 tarihli kararında tapuda mesken niteliğinde kayıtlı bulunan bir bağımsız bölümün, yönetim planına aykırı şekilde iş yeri olarak kullanılmasının hukuka aykırılık oluşturduğunu, bu şekilde cins değişikliğinin tüm kat maliklerinin oybirliği ile yapılabileceğini, mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün bir şirkete iş yeri olarak kiraya verilmesi üzerine açılan müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme ve tahliye davasının kabulünde hukuka aykırılık tespit etmemiştir.
Ortak Alanın Haksız Kullanımından Ötürü Tahliye Davası
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2017 tarihli kararında, mimari projede ortak alan olarak yer alan bölümlerin bağımsız bölüm gibi kullanılarak üçüncü kişilere kiraya verilmesinin hukuka aykırı olduğu kabul edilmiştir. Kararda, ortak alanların haksız şekilde işgal edilmesi veya kiraya verilmesi halinde site yönetimi tarafından müdahalenin meni, eski hale getirme ve kiracıların tahliyesinin talep edilebileceği belirtilmiş, yerel mahkemece verilen tahliye kararı da Yargıtay tarafından onanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25.04.2016 tarihli kararında; kiracının yönetim planına aykırı şekilde ortak kullanım alanlarını işgal etmesi, siteye ağır makineler sokması ve çevre ile ortak yaşam düzenini olumsuz etkileyecek davranışlarda bulunmasının tahliye sebebi olarak ileri sürülebileceği kabul edilmiştir. Her ne kadar karar usuli eksiklikler nedeniyle bozulmuş olsa da Yargıtay kiracının ortak alanlara müdahalesi ve site kurallarına aykırı kullanımlarının akde aykırılık kapsamında değerlendirilerek tahliye talebine konu edilebileceğini ortaya koymuştur.
Site Yönetiminin Açacağı Tahliye ile Müdahalenin Meni ve Eski Hale Getirme Davası
Site yönetimi tarafından açılan tahliye ile müdahalenin meni ve eski hale getirme davalarında mahkemeler, kural olarak doğrudan tahliyeye karar vermemektedir. Özellikle yönetim planına, mimari projeye veya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı bir kullanımın tespit edilmesi halinde, öncelikle davalıya aykırılığı gidermesi ve taşınmazı eski hale getirmesi için uygun bir süre tanınmaktadır. Uygulamada bu sürenin somut olayın özelliklerine göre genellikle 30 ila 60 gün arasında belirlendiği görülmektedir. Mahkeme tarafından verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi ve bağımsız bölümün eski hale getirilmemesi halinde ise tahliye yaptırımı gündeme gelmekte ve verilen tahliye kararı infaz edilebilir hale gelmektedir.
Sonuç olarak, site yönetiminin kiracıya karşı tahliye davası açabilmesi belirli şartların varlığına bağlı olup, her somut olayın kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Özellikle site yönetiminin dava açma yetkisinin bulunup bulunmadığı, kullanımın yönetim planına veya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırılık teşkil edip etmediği ve tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı hususları uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle gerek site yönetimi tarafından açılacak davalarda gerekse kendisine karşı tahliye talebinde bulunulan kiracılar bakımından, sürecin hak kaybına yol açmayacak şekilde takip edilmesi ve hukuki değerlendirmenin uzman bir avukat aracılığıyla yapılması önem taşımaktadır.
Av. Baran Karaboğa